信託された不動産の売買

民事信託

とある司法書士会から、久々に信託の研修の依頼を受けました。

「信託された不動産の売買の登記を受けた」
というテーマで、様々な問題点を検討する内容です。

資料も完成して
私としては、「これは面白いテーマでできたな」と思ったんですね。

そうしたら、担当者から一言。

「想定していたレベルより、2段階くらい高いです・・・」

あら?
簡単な内容で作ったつもりでしたが、

いつも信託とか、財産管理の案件ばかり扱っているので、
世間ずれしてしまったみたいです。

#でも、実務では、絶対向き合わなければいけないポイントばかりなんだよね。

今回は、その研修会の内容を少しだけ紹介しますね。

信託された不動産の売買

よくあるタイプの信託の一つに
「施設に入ったら自宅を売却したい」
という希望を実現するものがあります。

自分が、介護が必要になり、施設に入所

自宅が空家になるので、売ってお金に換えて、施設の費用に充てたい

でも、あれ?
施設に入るときって・・・・・

そう。
認知症で判断力がなくなっていることがあるんですね。

そうすると、自宅売却の契約ができなくなってしまいます。
もちろん、登記の依頼も。

司法書士としては、判断力のない人の依頼は受けられません。

#クビが飛びます (笑)

だから、判断力がなくなってもスムーズに売却できるように
子供などに自宅を信託しよう
という考えなんですね。

信託しておけば、売買契約や登記申請は、
受託者である子供が全て書類にサインしますからね。

#本人確認や意思確認も、受託者である子供に対して行えばOK

なぜ成年後見ではNGなのか?

いや、OKですよ。

成年後見では、自宅の売却は家裁の許可が必要ですが、
最近は、家裁もOKを出してくれやすい。

でも、自宅の売却だけで、成年後見人をつけるのは重い。

そう、重い。

サポートしてくれる家族がいて、銀行のキャッシュカードも代理人カードなどがあれば、
家族が、財産管理ができます。

つまり成年後見は不要な状態。

それで、自宅の売却の1回のためだけに
成年後見をつけると

家族が選ばれると
・毎年、裁判所に財産目録や収支の報告をしなければならない
 ⇒ これが、一般の人にはチョー大変

#だって自分の家計簿、つけています?
#普通は三日坊主

つまり親の家計簿を、一生つけなければいけない。

第三者が選ばれると
・第三者の後見人が全ての財産を管理
・報酬が毎年発生し、これが亡くなるまで続く
 ⇒ 預貯金が1000万ある人で、年36万が目安です
・後見人と相性があわないと、いろいろ大変
 ⇒ 後見人を交代することは事実上、できません

つまり、たった1回の自宅の売却のために
・家計簿をつけ続け、裁判所に毎年報告が要求されるか
・第三者の後見人に費用が毎年発生するか

どちらかのことが起こってしまうんですよね。

財産管理は、何らかの方法で家族ができているのであれば、
自宅の売却ためだけで、
後見制度は使わないで済ませたいですよね。

後見を使うのは20人に1人

2020年末で、後見制度の利用者は23万人
一方で認知症の人は、500万人~1000万人いると言われています。

そうすると、利用率は2.3~4.6%

逆に、認知症になっても、
95.4~97.7%の人は、後見制度を利用していないと言えます。

つまり、後見を使っている人は、多くみても20人に1人

なぜか?

理由は、もちろん正確にはわからないですが、
肌感覚では、
家族が財産管理ができていて、後見制度を利用する必要性がない、
という人が多いのではないでしょうか?

みなさんはどう思います?

売買の依頼を受けたら、絶対確認すべきポイント

話しを元に戻しますね。

ということで、自宅を将来売却できるように信託することは、ケースとしては多いです。

その信託された自宅の売買の登記の依頼を受けたらどうするか?

絶対確認すべきポイントは、受託者に売却の権限がしっかりあるか?

信託目録には、
・目的
・信託財産の管理方法
が記載されていますので、そこをしっかり確認してみてください。

・売買してもOKとか
・処分してもOKとか

まずは、これが絶対必要。
売買の権限がなければ、受託者は自宅を売買できませんから。

単なる維持管理のために信託したのだったら、売却はNG

それから、売買する際の条件があるかもしれません。
・受益者代理人の同意とか
・施設に入ったらとか

この場合は、この条件をしっかり満たしましょう。

後は、申請書の書き方や原因証明の書き方は、書籍を見れば問題なくできると思います。

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書籍だと、申請書や原因証明の書き方は書いてありますが、
登記事項証明のどこを見るのがポイントかってあまり書いていないですからね。

でも、そういうところがポイントだったりしますよね。

別な見方をすれば、
自宅売却の信託の「設定」の依頼を受けたときの大きなポイントは、

「目的や、信託財産の管理方法に、自宅の処分権限をしっかり明記すること」

って言えますよね。

それでは、今日も良い1日を!

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